بخشنامه نقل انتقال املاک شرکتهای دولتی از ابتدای 1381 و توضیحاتی درخصوص رفع ابهام از بخش مالیات بر درامد املاک

با توجه به ماده 273 الحاقی به قانون مالیاتهای مستقیم (موضوع ماده 133 قانون اصلاح موادی از قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1380/11/27) مبنی بر اجرای قانون مذکور از اول سال 1381 و به منظور اجرای صحیح مقررات اصلاحی فصل اول از باب سوم قانون مزبور (مالیات بر درآمد املاک) و ایجاد وحدت رویه موارد زیر را اعلام تا به مورد اجرا گذارده شود: 1- با توجه به حذف تبصره ماده 52 قانون مالیاتهای مستقیم مصوب اسفند 1366، نقل و انتقال املاک شرکتهایی که تمام سرمایه آنها بطور مـستقیم یا بـا واسـطه متـعلق به دولـت اسـت از اول سـال 1381 بـر اسـاس نـرخهای مـقرر در ماده 59 اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 27/11/1380، مشمول مالیات مقطوع می‌باشد و با توجه به مفاد ماده 76 قانون مذکور وجه دیگری بابت مالیات بر درآمد نقل وانتقال مزبور مطالبه نخواهد شد.

2- با توجه به مفاد ماده 2 اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم وتبصره (2) ذیل آن، نقل و انتقال قطعی املاک متعلق به وزراتخانه‌ها و مؤسسات دولتی، دستگاههایی که بودجه آنها بوسیله دولت تامین می‌شود وشهرداریها در زمره فعالیتهای اقتصادی محسوب نگردیده و مشمول پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی املاک نمی‌باشد.

3- به صراحت تبصره 1 ماده 53 اصلاحی مورخ 27/11/1380  قانون مالیاتهای مستقیم، محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد وهمچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک، اجاری تلقی نمی شود. لذا با عنایت به قسمت اخیر تبصره مزبور چنانچه چند واحد مسکونی محل سکونت مالک یا افراد مذکور باشد، در این صورت علاوه بر یک واحد مسکونی مالک، به تعداد واحدهای مسکونی محل سکونت افراد یاد شده برای هر کدام یک واحد نیز از شمول مالیات بر درآمد اجاره املاک خارج خواهد بود. مگر اینکه به موجب اسناد ومدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می شود. در صورتیکه برای هر یک از افراد مذکور بیش از یک واحد اختصاص داده شده باشد فقط یک واحد به انتخاب مالک از تسهیلات مقرر در این تبصره برخوردار خواهد بود.

4- به موجب تبصره 10 اصلاحی ماده 53 از ابتدای سال 1381 کلیه واحدهای مسکونی متعلق به  شرکت‌های سازنده مسکن اعم از شرکت‌های دولتی، خصوصی و تعاونی که قبل از تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی، طبق اسناد و مدارک مثبته و به موجب قرارداد به اشخاص واگذار می‌گردد. مادام که در تصرف خریدار میباشد، مشروط بر اینکه مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده 59 اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم به ماخذ تاریخ تصرف پرداخت شده باشد در مدت مذکور (فاصله زمانی از تاریخ تصرف تا زمان تنظیم سند رسمی) اجاری تلقی نمی گردد وبه هنگام نقل و انتقال قطعی و تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی مطالبه مجدد مالیات نقل و انتقال مورد نخواهد داشت. در این رابطه توجه واحدهای مالیاتی را به نکات ذیل جلب می نماید: الف- تبصره 10 اصلاحی ماده 53 یاد شده صرفا ناظر به واحدهای مسکونی است که توسط شرکتهای سازنده مسکن از ابتدای سال 81 به بعد واگذار وتوسط خریدار تصرف شده یا بشود، بنابراین واگذاری و تصرفات قبل از سال 1381 مشمول مقررات قانون مالیاتهای مستقیم قبل از اصلاحی مصوب 27/11/80 خواهد بود. ب – با توجه به عبارت « از نظر مالیاتی با خریدارمانند مالک رفتار خواهد شد»، مذکور در قسمت اخیر تبصره یاد شده ، چنانچه خریدار اولیه واحد مربوط را به اجاره واگذار نماید، همانند مالک، مشمول مالیات اجاره املاک خواهد بود.

5- در اجرای تبصره 11 الحاقی به ماده53 اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 27/11/1380 موارد زیر مورد توجه قرار گیرد. الف- مجتمع های مسکونی دارای ضوابط الگوی مصرف مسکن: مالکان مجتمع های مسکونی (اعم از اشخاص حقیقی وحقوقی) دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن، بنابه اعلام وزارت مسکن وشهرسازی احداث شده یا می شوند در طول مدت اجاره از صد در صد (100%) مالیات بردرآمد اجاره املاک معاف می باشند وتغییر احتمالی الگوی مزبور بعد از ساخت موجب قطع معافیت مالکینی که الگوی مصرف مسکن را در زمان ساخت رعایت نموده اند نخواهد شد. ب – سایر املاک مسکونی: درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصدو پنجاه متر مربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیربنای مفید از پرداخت مالیات بردرآمد اجاره املاک معاف می باشد به این ترتیب چنانچه زیربنای واحد یا واحدهای مسکونی حسب مورد بیش از حد نصابهای تعیین شده باشد , درآمد اجاره حاصل از مازاد نصابهای مزبور با رعایت تبصره 3 ماده 53 قانون مذکور , مشمول مالیات مقرر خواهد بود و در موارد املاک مشاعی معافیت مقرر نسبت به سهم مشاعی هریک از مالکین لحاظ خواهد شد .توجه شود در مواردی که مالک دارای چند ملک باشد , می تواند با انتخاب خود, مجموعا تا میزان حد نصابهای تعیین شده از املاک معرفی تا از معافیت درآمد ناشی از اجاره آنها برخواردار گردد و همچنین در احتساب زیربنای مفید ساختمان , ملحقات و قسمتهای مشاعی ملک شامل بالکن , پارکینگ , انباری خارج از واحد مسکونی , نورگیرهای غیر مسقف شیشه ای , راه پله , زیرزمین های غیر مسکونی جزء زیربنای مفید واحد مسکونی منظور نخواهد شد . سایر موارد بخشنامه فوق الذکر به قوت خود باقی است .  ج – استفاده مالکین مذکور دربند «ب» فوق از معافیت مربوط موکول به ارائه اسناد ومدارک مالکیت وحسب مورد گواهی پایان کار یا صورتمجلس تفکیکی که مشخص کننده زیر بنای مفید ملک باشد خواهد بود. درصورتی که اسناد ومدارک رسمی ملک وسایر مدارک تسلیمی مودی، زیربنای مفید انرا مشخص ننماید، میزان زیربنای مفید ساختمان براساس اعلام کتبی مودی مورد پذیرش خواهد بود مگر آنکه خلاف آن ثابت شود. ضمنا ادارات امور مالیاتی موظفند به منظور جلوگیری از استفاده مکرر مودیان بیش از حد نصاب معافیت مقرر برای تهران وسایر نقاط، ظرف مدت 10 روز پس از اعمال معافیت مقرر نسبت به هر مودی، وضمن اخذ تعهد از نامبرده (مبنی بر عدم استفاده از معافیت) مشخصات کامل وی وملک یا املاک اجاری مربوط را برای اقدامات بعدی به اداره اطلاعات وخدمات مالیاتی شهر یا مرکز استان ذیربط ارسال دارند. ادارات مذکور نیز دصورت احراز استفاده بیش از یک معافیت مذکور مراتب راسریعا جهت مطالبه مالیات وجرائم متعلقه در مهلت قانونی به اداره امور مالیاتی که مودی از معافیت مضاعف استفاده نموده است منعکس نمایند.

6-  با توجه به مقررات ماده 273از تاریخ اجرای قانون اصلاح موادی از قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 27/11/ 1380 ، معافیت مالیاتی موضوع ماده 11 قانون تشویق احداث وعرضه واحدهای مسکونی استیجاری مصوب 24/3/1377 ومعافیت مالیاتی خوابگاههای دانشجوئی وکلیه مقررات مغایر به استثنای احکام مالیاتی مقرر در قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران در دوران برنامه مزبور ونیز ماده 13 قانون چگونگی مناطق آزاد تجاری - صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب 7/6/1372 و استفساریه مصوب 21/1/1374 قانون اخیرالذکر لغو گردیده است.